Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалив, що договір про управління багатоквартирним будинком, строк якого перевищує один рік, є недійсним у цілому. Це рішення роз’яснює, що обмеження строку договору річним періодом є не технічною, а істотною умовою контракту, й будь‑яке її порушення призводить до втрати договором юридичної сили.
Обставини справи
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) звернулося до суду з позовом проти ТОВ‑управителя, оскаржуючи пункти договору про надання послуг з управління будинком. Зокрема, ОСББ вимагало визнати недійсними умови договору, укладеного строком на сім років, посилаючись на невідповідність постанові Кабміну про типовий договір та положенням закону.
Позиція Верховного Суду
Касаційний господарський суд (КГС ВС) скасував рішення апеляції в частині відмови та задовольнив позов ОСББ. Суд дійшов таких висновків:
- Річний строк — гарантія прав співвласників
Ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» обмежує максимальний строк договору управління одним роком. Це обмеження встановлено для того, щоб співвласники могли щороку переглядати умови обслуговування, оперативно реагувати на порушення управителем та забезпечувати якісне обслуговування спільного майна. - Строк як істотна умова договору
Згідно з ч. 1 ст. 179 Цивільного кодексу України, строк дії є істотною умовою договору. Якщо істотна умова відсутня або суперечить обов’язковим вимогам закону, правочин у цілому є недійсним. - Неможливість «конкретизації» строку
Збільшення строку договору понад встановлений законом термін не є конкретизацією умов типової форми і виходить за межі правового поля, яке відведено законодавцем.
Наслідки рішення
Відтак, будь‑який договір управління багатоквартирним будинком строком понад один рік, укладений в Україні, підлягає визнанню недійсним у повному обсязі, а не лише окремі його положення. Це рішення:
- Захищає право співвласників щороку переукладати або розривати договір управління.
- Запобігає ситуаціям, коли довгострокові контракти унеможливлюють оперативний контроль над якістю управлінських послуг.
- Сприяє дотриманню принципу верховенства права та єдності правового поля у сфері житлово‑комунального господарства.
Джерело: Верховний Суд
Дізнавайтесь новини юридичного світу першими у телеграм-каналі Окремої Думки
